Auswandern nach Uruguay: Was passiert mit dem Haus in Deutschland?

Die kurze Antwort: Ihr Haus wandert nicht mit aus. Für Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne aus einer deutschen Immobilie bleibt das deutsche Finanzamt zuständig, auch wenn Sie längst in Montevideo oder Punta del Este leben. Die gefürchtete Wegzugssteuer spielt dabei keine Rolle, sie betrifft Immobilien gar nicht. Worauf es wirklich ankommt, sind eine Frist und ein Stichtag: die Zehnjahresfrist aus dem deutschen Steuerrecht und der 1. Januar 2026, seit dem Uruguay Auslandserträge neu behandelt.

Der Irrtum mit der Wegzugssteuer

Knapp 289.000 deutsche Staatsangehörige haben Deutschland allein 2025 verlassen, und mehr als 10.000 Deutsche leben bereits in Uruguay. Wer Wohneigentum zurücklässt, stellt mir als Makler fast immer zuerst dieselbe Frage: Was kostet mich die Wegzugsbesteuerung? Die beruhigende Antwort: für das Haus nichts. Die Wegzugssteuer nach § 6 AStG greift nur bei Anteilen an Kapitalgesellschaften ab einem Prozent, seit 2025 auch bei großen Fondsdepots, ab 500.000 Euro Anschaffungskosten oder einem Prozent der Anteile je Fonds. Ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück lösen sie nicht aus.
Aus dem Spiel ist das Finanzamt damit nicht. Deutschland behält das Besteuerungsrecht an allem, was hier gebaut steht. Genau so regelt es das Doppelbesteuerungsabkommen mit Uruguay, das seit 2012 gilt: Einkünfte aus Immobilien darf der Staat besteuern, in dem die Immobilie liegt. Vermieten Sie Ihr Reihenhaus nach dem Umzug, geben Sie also weiter eine deutsche Steuererklärung ab. Ein Detail trifft viele unvorbereitet: Als beschränkt Steuerpflichtiger verlieren Sie in aller Regel den Grundfreibetrag von 12.348 Euro. Ihr Mietüberschuss wird ab dem ersten Euro besteuert.

Neu seit 2026: Uruguay besteuert Auslandserträge, mit einer großen Ausnahme

Uruguay galt lange als Land, das Auslandseinkünfte weitgehend ignoriert, besteuert wurden seit 2011 allenfalls ausländische Zinsen und Dividenden. Seit dem 1. Januar 2026 ist das Geschichte. Mit dem Haushaltsgesetz 20.446 besteuert Uruguay bei Steueransässigen nun auch ausländische Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne, pauschal mit zwölf Prozent. Viele deutschsprachige Ratgeberseiten haben diese Änderung noch nicht eingearbeitet.
Für Uruguay Auswanderer klingt das schlimmer, als es ist. Wer neu steueransässig wird, kann sich unter bestimmten Voraussetzungen im Zuzugsjahr und den zehn Folgejahren wie ein Nichtansässiger besteuern lassen, die Erträge aus dem deutschen Haus bleiben in Uruguay dann außen vor. Wer die ältere Steuerbefreiung für Zugezogene schon vor 2026 formal gewählt hatte, behält sie für ihre Restlaufzeit. Und selbst ohne diese Optionen wird die in Deutschland gezahlte Steuer angerechnet, eine doppelte Besteuerung verhindert das Abkommen. Welcher Weg für Sie passt, gehört vor dem Umzug in die Hand eines Steuerberaters mit internationalem Steuerrecht, nicht danach.

Behalten oder verkaufen? Erst in den alten Kaufvertrag schauen

Die teuerste Zahl der ganzen Planung steht in Ihrem Kaufvertrag: das Beurkundungsdatum. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren danach mit Gewinn, besteuert Deutschland diesen Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Wo Sie dann gemeldet sind, in Kassel oder in La Paloma, ändert daran nichts. Nach Ablauf der Frist: null. Für das selbst bewohnte Eigenheim gibt es eine Abkürzung, denn Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor genügt, angebrochene Jahre zählen mit.
Daraus folgt eine einfache Faustregel. Steht das Fristende kurz bevor, kann Vermieten und Abwarten aus Uruguay heraus einen fünfstelligen Betrag retten. Ist die Frist abgelaufen oder greift die Eigennutzung, spricht steuerlich wenig gegen den Verkauf vor dem Abflug. Rechnen Sie die Fernvermietung aber ehrlich: Eine Hausverwaltung kostet nach meiner Erfahrung fünf bis acht Prozent der Nettokaltmiete, dazu kommen Rücklage und Steuerberater. Und bei vier bis fünf Stunden Zeitunterschied klingelt der deutsche Handwerker, während in Montevideo noch der Wecker schläft.

Was vor dem Abflug erledigt sein muss

Vier Dinge gehören auf die Liste. Alle vier sind in Deutschland in wenigen Wochen geregelt und aus Uruguay eine Geduldsprobe. Erstens die notarielle Vollmacht für eine Vertrauensperson, damit Verkauf oder Vermietung ohne Sie unterschrieben werden können. Zweitens ein deutsches Bankkonto, das aktiv bleibt, denn Miete und Kaufpreis sollen ankommen. Drittens ein Zustellungsbevollmächtigter, damit Post vom Finanzamt nicht ins Leere läuft. Viertens der Ordner mit Grundbuchauszug, Energieausweis und Bauunterlagen, deutsche Ämter antworten über den Atlantik spürbar langsamer.
Ich habe Eigentümer erlebt, die die Vollmacht später über die deutsche Botschaft in Montevideo nachholen wollten und dort Wochen auf einen Termin warteten, während der Käufer in Deutschland ungeduldig wurde. So etwas kostet im schlechtesten Fall den Verkauf.
Deshalb mein Rat aus der Praxis: Erst das Haus regeln, dann den Flug buchen. Uruguay läuft Ihnen nicht weg.

Calvin Linke ist Immobilienmakler in Dresden (Immobilienpartner Sachsen). Er begleitet Eigentümer beim Verkauf und bei der Vermietung ihrer Immobilie, auch aus dem Ausland heraus. Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Wie sich Wegzugssteuer und Spekulationsfrist im Detail unterscheiden, erklärt er im Ratgeber zur Wegzugsbesteuerung bei Immobilien und GmbH-Anteilen.
Lesetipp: Wie der Verkauf des Eigenheims vor dem Abflug praktisch abläuft, mit Fristen und Kosten: „Eigenheim verkaufen vor dem Auswandern“

Quellen zu den Zahlen im Text

• 288.579 Fortzüge deutscher Staatsangehöriger 2025 („knapp 289.000″): Statistisches Bundesamt, Wanderungsstatistik, Stand 01.06.2026, Pressemitteilung Nr. 184
• „Mehr als 10.000 Deutsche leben in Uruguay“: Auswärtiges Amt, Länderseite Uruguay, Stand 07.05.2026
  Wegzugsbesteuerung nur ab 1 % Kapitalgesellschaftsanteilen: § 6 AStG
• Erweiterung auf Investmentanteile seit 01.01.2025 (ab 1 % der Anteile oder 500.000 € Anschaffungskosten je Fonds): § 19 Abs. 3 InvStG, Jahressteuergesetz 2024
• DBA Deutschland–Uruguay vom 09.03.2010, anwendbar seit 01.01.2012, Art. 6, 13 und 22
• Beschränkte Steuerpflicht auf Vermietung und Veräußerung: § 49 Abs. 1 Nr. 6 und Nr. 8 EStG
• Kein Grundfreibetrag für beschränkt Steuerpflichtige: § 50 Abs. 1 Satz 2 EStG; Grundfreibetrag 2026: 12.348 €
• Uruguay: Ley 20.446 (Haushaltsgesetz 2025–2029, promulgiert 16.12.2025), 12 % IRPF auf ausländische Mieten und Veräußerungsgewinne ab 01.01.2026, Wahlrecht für Neuansässige über Zuzugsjahr plus zehn Folgejahre; Umsetzung durch Decreto 95/026 vom 06.05.2026 und DGI-Resolución 1517/2026. Belegt über PwC Worldwide Tax Summaries Uruguay (Stand 09.03.2026), KPMG, INGLOBAL und Galante & Martins
• Zehnjahresfrist und Eigennutzungsausnahme: § 23 EStG, BFH vom 03.09.2019, IX R 10/19
• Hausverwaltung 5 bis 8 % der Nettokaltmiete: Erfahrungswert Immobilienpartner Sachsen, Dresdner Markt
• Zeitunterschied 4 bis 5 Stunden: Uruguay ganzjährig UTC−3, keine Sommerzeit seit 2015